当前位置: 新闻资讯 工商财税 轻资产转型:告别“躺着赚钱”的时代,开始“用别人的钱赚钱”了
中国经济步入新常态,房企巨头热衷转型,曾经的资金密集型行业如今流行的关键词是“轻资产”。万科、万达、绿地、保利、绿城、世茂等龙头房企纷纷试水轻资产转型。
4月23日,停牌8个月之久的金丰投资发布公告称,将以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团股权进行等额置换。这意味着,绿地这家全球业务规模最大的房地产企业借壳实现整体上市。
绿地集团董事长张玉良表示,集团将持续做强房地产主业,同时重点发展大金融产业,利用“互联网+”手段,培育出新的商业业态和商业模式。
而几个月前,万达商业地产刚刚在港股挂牌。万达集团董事长王健林表示,2015年万达要开始第四次,也是范围更广、力度更大的一次全新转型。万达商业地产力推“轻资产”模式,未来万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做,但投资全部来自机构,资产归投资者,双方从净租金收益中进行分成。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为,当前房地产行业已经发展到成熟阶段,行业竞争激烈、土地成本日渐高昂,坚持原有的重资产模式,风险较高,转型轻资产有望降低其资金和运营风险。
万科前高级副总裁毛大庆也在说,“离REITs(房地产信托投资基金)出台已经没有多少时间了,一定要出现,否则这盘棋下不去了,戏也唱不下去了。”
“过去的重资产模式是大量资金投入土地开发和经营,自有资金投资回报周期长。轻资产便是不出资金或者出一部分资金进行开发经营,解放自有资金。走在前面的企业正在取得好的成绩。”中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬说,从房企转型的路线图来看,主要围绕产业链展开,包括聚焦于企业房地产业务本身的小股操盘、代建以及延伸业务触角,尝试产业链上下游的轻资产业务,如房地产基金、基于互联网的社区服务等。”
1.万达集团将采用代经营模式打造新的万达广场。 早报记者 周平浪 图
2.绿城代建项目花木绿城锦绣兰庭项目效果图。
3.龙湖地产在重庆观音桥龙湖新壹街项目中,第一次引入基金投资。
上溯金融产业链
越来越多的房企近年来试水地产基金。保利地产、金地集团、复地、富力等大型开发商均已自建房地产基金公司,并启动了旗下基金的募资活动,运营地产项目。
根据中国指数研究院的数据,保利地产较早涉足“基金”平台运作,在2010年就与中信证券共同成立了“信保基金”,目前募集资金规模近300亿元,旗下管理基金产品超过40支,覆盖保利30多个项目,体量超2400万平方米。
据悉,房地产基金是“保利五角星战略”其中一个星,保利已经把它当做一个产业来做,而这份轻资产运作也带来了巨大的盈利与发展空间。“基金持有人中,保利地产占比40%,中信证券占比40%,信保基金高管与其他投资者构成剩下的20%。两大股东的持股比例完全对等、采取股权性投资以及独立的运营决策模式以规避利益输送,项目的税前成本利润率不低于20%,项目内部收益率不低于20%。”中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬说。
此外,借助第三方金融机构和私募房地产基金的强大财力,也让不少房企实现了开发资金的“轻盈化”。
另据克尔瑞的数据,2014年7月,龙湖地产第一次引入基金投资项目。在重庆观音桥龙湖新壹街项目中,龙湖引入渣打银行牵头的基金计划,投资等值7.56亿元,占项目28%的权益,而余下21%的权益由另一家海外基金投资5.67亿元持有。按照2013年12月龙湖25亿元的拿地价格,基金进入时,已经付出了8%的溢价。与此同时,龙湖引入基金同股同权开发商业地产,依然由它进行操盘,基金不干涉具体开发事宜。
“目前国内开发商已经开始由原来的大包大揽向分工专业化发展,产业链细分、专业化分工也是我国房地产行业未来发展大趋势。行业亟待引入金融产业链,由房地产基金、投资商和银行等组成,发挥关键核心作用。”众多业内专家一致表示,REITs(房地产信托投资基金)在中国推行,将开发与金融结合才是最成功的“轻资产”运作方式。
亿翰智库上市房企研究部副主任张化东在接受早报记者采访时说,美国的开发模式中专业分工详细,有投资方、开发商、建筑商。中国的REITs基金市场发展成熟需要各方面的努力,尤其需要有国家金融政策、税收政策的支持。
运营瞄准轻型化
2014年万达企业年会,王健林宣布,万达通过设计、建设、招商、运营,输出万达广场品牌、使用“慧云”信息管理系统、电子商务系统的方式实现商业地产轻资产化转型。“未来,万达广场项目资产归投资方所有,投资者除了获得现金回报外,还可享受投资资产的全部增值收益,万达通过与投资方按一定比例分享所获得的租金净收益。”
这种转型被业界形容为“代经营”。与之相似的是绿地、绿城房企的“代建模式”。绿城代建项目花木绿城锦绣兰庭行情火爆,一度成为热销冠军。在多变的市场环境下,代建模式可以降低房企的经营和管理风险,并提升其成本管控等多方面的管控能力。
但是,陈延彬同时提醒,代建业务对合作方在资金等方面要求较高,所以房企需要谨慎选择合作伙伴。多数代建项目采用承建方的品牌,一旦项目质量有问题,将严重影响企业的品牌形象。
事实上,目前开发运营环节主流的轻资产模式是小股操盘,最早由万科在2014年3月正式对外提出。2014年9月,万科就以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权给拥有新加坡政府投资公司(GIC)背景的Reconanshan投资公司拟。据悉,万科在合作项目中不再控股,另一方以土地、资金等出资,项目仍由万科团队操盘,万科负责设计、建设以及营销等,使用万科的品牌和产品体系,共享其信用资源和采购资源,通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益,实现以小股投资撬动大额收益。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,小股操盘这种轻资产模式最大的特征就是“同股不同权”。“一般来讲,品牌房企会有比较大的收益权利的谈判能力,从这个角度来讲,小股操盘有利于提升品牌开发商的净资产收益率,也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额和利润,进而可以摆脱增长对股权融资的依赖,提高为股东创造回报的能力。通过小股操盘的轻资产运营模式,企业将更加有效地利用有限资源,在同等的资产规模下实现更大的经营模式进而抢占更多的市场份额;摆脱增长对股权融资的依赖,提高分红派息、回馈股东的能力。”
然而,他也谈到,小股操盘的风险在于,不同的合作方有不同的利益诉求,在项目运营和分成环节容易产生矛盾。在小股操盘的过程中,如果项目出现任何质量问题,操盘方的品牌价值可能受到侵蚀。
下游挖掘大数据
与万科、保利、万达的大动作不同,还有一些房企在轻资产转型中瞄准下游物业服务,利用互联网技术连接社区居民的线上线下生活,通过大数据的挖掘获得了增值收益。
花样年地产通过“彩生活”为社区业主提供全家全生命周期的居家生活服务体验;世茂地产推出“宅行动”,落地宅美住、宅急住、宅安住、宅游住、宅优住等五大计划;招商地产正在打造“到家网”,内容包括物业服务模块、文化服务模块、康体服务模块、生活服务模块以及社区电子商务模块等;金地地产的“云服务”菜单包含居家、教育、健康、消费、商旅和公益等服务。
业内人士认为,社区物业管理将成为房地产行业下一片蓝海。庞大社区住户的入口潜伏着巨大的商业价值,庞大的客户资源将成为未来房企的另一竞争优势。“在过去,谁能拿到土地资源谁便能取胜,但现在是谁能开发更多的客户资源,在客户的角度上挖掘增值服务进行产业链优化才能取胜。”
卓越置业集团有限公司执行总裁张远则有不同的看法,他认为彩生活、代建属于轻资产,小股操盘这种操作模式还是重资产。“通过小股操盘,投入的自有资金少一些,但总的开发资金投入并未减少。相比而言,其他的轻资产模式,如彩生活和代建,需要投入的总资金就很少,是真正意义上的轻资产。”
“房地产的下半场正开始,各家房企‘轻资产化’的较量也刚刚起步,新的角逐将不局限于资金的优势,更倾向于品牌和专业能力的比拼。或许,房地产的轻资产方向不一定能轻易达成。轻资产运营模式对企业的品牌、经营能力、专业技术能力及资源运筹能力提出新的挑战。选择何种方式的轻资产模式,就需要发挥开发商自身的优势资源。”陈延彬表示。
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